상가관련 세금정리

<<<준공시 잔금납부 전 확인사항>>>
임대계약서 면적과 공부상 등기면적이 틀릴경우 그 면적의 차이만큼 정산을 받아야 함
건물 면적은 전용면적, 공용면적, 계약면적인 분양면적으로 나눠지고 토지면적은 공유지분으로 표시됨

< 매수시 상가 세금 >
1. 취득세(4.6%) = 취득세(4%) + 농특세(0.2%) + 지방소득세(0.4%)  ----->>>> 양도시 비용처리되므로 영수증 잊어버리면 안됨
   ㅁ 취득세는 취득후 60일 이내 납부해야 함, 미납시 20% 가산세 부과
   ㅁ 시가표준액과 실거래신고가액 중 높은 금액을 과세표준으로 부과하며 시청에 내는 세금
   ㅁ 부가가치세를 제외한 금액으로 산출함


< 보유중일때의 상가 세금 >
1. 재산세(6월1일 기준으로 소유한 명의자가 납부하는 세금)
    매수자는 6월 1일 이후에 잔금을 내는 것이, 매도자는 6월 1일 이전에 잔금을 받는게 유리함
    건물 재산세(7월 16일~7월 31일까지), 토지의 재산세(9월 16일~9월 30일까지)납부해아함, 기준시가는 국세청홈페이지에서 확인
    ㅁ 건물분 재산세 = 시가표준액 X 공정시장가액비율 X 0.25%
    ㅁ 토지분 재산세 = 공시지가 X 공정시장가액비율 X 0.2~0.4%
        토지분 세율(누진세율) : 2억원 이하       = 2%
                                          2~10억원 이하 = 40만원+(2억원초과금액의 0.3%)
                                          10억원 초과     = 280만원 + (10억원 초과금액의 0.4%)

2. 종합소득세(임대소득세, 다음해 5월 중 종합소득세 신고기간에 신고)
   - 소득에 따른 구간 세율 적용
   - 신고방법
     1. 장부신고
         ㅁ 자동장부 : 이지샵(월1만원), 성공하세요(월2만원)으로 인터넷 장부사용하는 방법도 있음
     2. 무기장 신고(단순경비율 38.4%)
         ㅁ 사업 첫해에는 7500만원을 넘지 않으면 필요 경비를 단순경비율로 적용받을 수 있음
     3. 무기장 신고(기준경비율 21.1%)
         ㅁ 사업 둘째 해에도 단순경비율 적용받으려면 임대사업기준 2400만원에 미달해야함(지분투자일경우 확인 필요)
   -  건물 취득가액을 내용년수동안 감가상각비로 경비처리하면 종합소득세를 덜 수 있다.
       그러나 향후 처분시 감가상각비는 취득가액에서 차감되어 양도차익이 되므로 양도소득세를 내야한다.

3. 부가가치세(임대료에 대한)
    - 부가세는 따로 받고 세금계산서를  발급해주며 그 부가세는 세무서에 그대로 납부한다.
    - 1년에 2번 납부
       상반기 : 당해년 7월 1일~7월 25일 = 상반기 6개월치 수입의 10%
       하반기 : 차년도 1월 1일~1월 25일 = 하반기 6개월치 수입의 10%
    - 부가가치세 계산법
       월세에 대한 부가가치세 = 해당 월의 6개월치 월세 X 10%
       보증금에 대한 부가가치세 = (보증금 X 이자율) X 182일/365일 X 10%
                 (2016년 하반기 이자율은 1.8%임)

4. 종합부동산세 : 건물토지의 공시지가가 80억원이 넘을때만 소득을 부과함

< 매도시의 상가 세금 >
1. 양도소득세
    ㅁ 상가가 여러채 있을 경우 1년에 한채씩 팔것(기본공제 250만원은 연 1회 가능)
    ㅁ 양도차익 =  양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
    ㅁ 양도차익 - (양도차익 X 장기보유특별공제 + 기본공제 250만원) = 과세표준
    ㅁ 양도소득세 =  (과세표준 X 세율) - 누진공제
    ㅁ 총 세금 = 양도소득세 + 지방소득세(양도소득세 X 10%)
장기보유특별공제 : 1년차 50%, 2년이내 40%, 2년이상 12%~

2. 매매계약서 작성시
    ㅁ 상가건물에 대한 부가세를 매수자가 부담한다는 사항을 명시함(포괄양도양수시에는 부가세 과세가 되지 않음)
    ㅁ 포괄양도양수 매매시 거래방법이 있음