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부동산법인 설립의 장.단점(양도세 절세)

  • 부동산 법인의 장단점

부동산법인의 장단점

1. 장점

① 조정대상지역에서 적용되는 주택취득시 대출규제을 전혀 받지 않고 대출한도 도 LTV 80%까지 가능합니다. 단 금리는 0.7%가량 더 높으며 신설법인의 경우 대표자 신용도에 따라 1금융권에서 대출이 취급 안될수 있습니다. 현재 조정대상지역이면 개인 명의로 취득하려면 2주택이상 보유자는 대출이 아예 안되고 1주택보유자는 2년안에 처분조건부로만 대출이되며 LTV조차 40%로 대출한도도 낮습니다. 어째던 주택을 취득하려는 사람이 법인명의로 취득하려는 가장 큰 경우의 수라 합니다.

② 팔때 양도세가 아닌 법인세(대부분 10~20%)가 적용된다.

법인세로 감으로 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않으며, 필요경비를 공제한 법인소득의 2억이하는 10%, 2억초과분은 20%, 200억초과분은 22%의 법인세가 적용된다. 단 나대지 같은 비사업용토지나 일부 주택의 경우 양도차익의 10%의 추가 법인세를 내야한다.

개인명의의 경우 장기보유 특별공제 배제에 과표 5억이상은 2주택자 52% 3주택이상자 62%에 비하면 저율의 세율이다.

③ 포괄적인 경비처리 가능

개인은 자본적지출만 필요경비로 인정해주지만 법인은 대출이자, 도배, 장판 등 모든 비용까지 포괄적으로 경비처리를 함으로 법인소득을 낮출 수 있다.

④ 단기매매시 유리할 수 있다.

1년안에 곧바로 파는 단기매매의 양도세 단일세율 40%나 50%에 비해 보유기간에 무관하게 저율의 세율이다.

⑤ 법인명의로는 추가로 몇주택을 취득하던 본인이 2년이상 거주하고 있는 집은 개인명의일 경우 1세대1주택이면 9억까지 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 최고 80%까지 항상 받을 수 있다.

​

2.단점

① 기본 유지비용이 들어가고 잦은 세무신고가 번거롭다.

법인 설립은 자가인 주택에서도 가능해서 임대료가 안 들 수도 있지만 기본적으로 복식기장의무로 매달 기장료가 10만원이상 들어간다.

② 자기가 대표자인 1인 법인이라도 자산을 개인 앞으로 가져오려면 배당세 15.4% ,월급 원천징수10%를 내야한다.

③ 본점 주소가 과밀억제권역이고 설립된지 5년미만의 법인은 취득세 중과 9.3%

④ 법인명의면 전세 놓기에 임차인이 약간은 꺼릴 수 있다.

⑤ 비주택이거나 1주택자이면 받을 수 있는 장기보유특별공제가 없다.

​

결론은 시류에 휩싸이지 말고 다음과 같이 자기 상황에 맞는 경우 일 때만 법인 설립을 검토해야한다입니다.

1. 대출을 받아서라도 취득해야 하는 주택인 경우

2. 30억이상의 빌딩 등 고가의 부동산을 취득하는 경우

3. 신규로 고가 주택을 취득해야하는 현 1주택보유자의 경우 -좀더 구체적으로 양도세 과세표준이 5억이상 발생이 예상되는 주택을 취득할시 - 개인의 경우 과표 5억이상은 52%또는 62%가 적용됨으로

4. 종전에 보유한 시세 9억이상 1주택을 팔아야 하는 경우로서 9억까지 비과세와 장기보유특별공제 80%을 적용받아 양도세를 40%이상 절감하는 경우 신규로 취득하는 주택은 법인 명의로 하면 좋다. 예를 들어 2주택자면 양도세 13억 나올 것을 1억으로 줄일 수 도 있음)

5. 단기매매가 빈번하거나 저가라도 20채 이상 주택을 보유하는 경우 - 예를 들어 경매투자자 등

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