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참조정보

1인 부동산법인 득과실

[장점]

1.개인투자자 보다 대출이 유리하다.

(개안)- 투기과열지구지역 1주택자이상은 LTV,DYI,DSR 0% 1원도 대출 안됨

(법인)- 투기과열지구지역이고 다주택자 상관없이 대출 80%까지 가능(법인대표 신용도에 따라 차이)

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2. 양도소득세 감세

(개인) 조정대상지역 2주택자 일반세율+10%

3주택자 일반세율+20%

(법인) 조정대상지역 상관없이 양도소득세 안내고 중과세도 없이 법인세(10~25%)만 냄

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3. 단기매매에 활용가능

(개인) 1년이내에 양도하면 양도세44%부과

(법인) 오늘사서 내일 팔아도 법인세(10~25%)만 부과

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4. 부동산 비용공제 법위

(개인) 자본적지출만 공제가능 (예, 보일러수리,샷시교체..등)

(법인) 포괄적인 비용모두 공제가능 (예, 대출이자,자동차유류비,인테리어비용,중개수수료..등)

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5. 양도차손 활용가능

부동산을 구매하고 매도 하였는데 손해를 본경우

다른부동산 손익액에서 손해본 손해액을 뺀 나머지 손익액만큼만 과세표준에 대상으로 법인세를 덜낼수 있음.

(일부러 손해를 발생시켜 악이용하는 법인들도 가끔 있다고 함)

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[단점]

1. 유지비용발생

사무실(임대료)-자가일경우비용제외

세무사비용(월10~30만원) 성실신고대상이어서 매출이 없더라도 고정비용으로 복수기장 필요

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2. 수익이 발생되도 법인의 자산을 개인으로 가져오기가 어렵다.

간단히 말해 내가번돈 내가 맘대로 못쓴다

수익난 잉여금을 개인통장으로 이체 불가 (횡령)

하지만 1인법인은 개인이 사용하여도 손해보는 사람이 개인이기때문에 형사적인문제는안되지만

회계처리를 하여 인출해야 함.

정식으로 하려면수익을 대표가 가져올때는 세금이 부과됨.

그 세금은 배당세라고 하고 배당세15.4%가 부과되고 법인세10~!25%내야함.

간단히 말하면 수익이 날경우 내가 그수익을 갖고오려면 고정적으로 최소 35.4%의 세금을 내야 함.

(하지만 수익이 년2억미만일경우는 법인세가 10%부과되기때문에 비용공제를 잘이용하면

배당세만 내고 수익을 갖고올수 있으듯...개인생각)

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3. 85m2이상의 건물을 매입했을경우에는 건물분에 대한 부과세10%가 부과되므로 건물매입시 고려하여야 하며

매도시에도 부과세10%를 붙여 팔아야 하니 이익이 별로 없거나 손해보고 매도할 경무도 생김.

​

4. 신규법인의 경우 대출이 안나올수도 있음

대표자의 신용도와 소득에 따라 대출한도가 50%~80%정도 나오지만

신규법인은 개인의 신용등급 6등급인 사람과 같다고 보시면 됩니다.

그래서 1금융권은 대출이 안됩니다.

그리고 개인보다는 법인이 금리도 높아 개인은 3%후반이지만 법인은 4%중후반으로 측정됩니다.

하지만 2금융권에서는 조정지역에서도 60%정도는 나오니 정말다행입니다.

개인은 조정지역대출 전혀 안나오는걸보면 대단한거겠죠..

​

5. 법인명의로 임대를 놓을경우 임차인이 기피대상

개인보다는 실체가 의심되는 법인임대는 임차인들이 의심하고 기피한다고 함

​

6. 과밀억제권역에서 법인설립시 부동산 취득세 중과세대상입니다.

법인사무실주소를 지방으로 하시는것이 중과세를 피할수 있습니다.

법인설립후 5년이 지나면 과밀억제권역에 있어도 중과세 대상아님.

​

여기까지 1인부동산 법인설립의 장단점을 알아보았는데요.

아직 경매입문단계에서는 개인으로 하다가 1~2개정도 부동산을 취득한 후에 1인법인을 만드는것이

나을듯 합니다.

​

무턱대고 1인법인부터 만들었다가는 비용과 세금만 축내고 부동산취득도 못하는 꼴이 될수도 있습니다.

허나 개인사업자로 여러개의 부동산을 소유하다가 법인으로 전환하는것은 더욱 어렵고 비용도 많이 드니

1~2개정도 개인으로 소유하다가 법인을 만들어 이후 취득하는것은 법인명의로 투자하면 가장이상적일듯 하네요

또한 중요한것 한가지....

초기 설립시 자본금은 최소로 설정하시는것이 법인으로 수익낸 수익금회수를 하기 유용하다는점과...

자본금이 적은 법인은 대출이 적게 된다는점이 있으니...대출과 세금에 대해 각자에 맞게 이용하면 좋을듯 합니다.​

 

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